Avec la prolongation du dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027, grâce à la loi de finances pour 2024 et l'article 42 de la loi 2024-322 du 9 avril 2024, les propriétaires de logements dans les copropriétés en difficulté peuvent désormais bénéficier de cet avantages fiscal. Voici un aperçu des critères et des nouvelles dispositions.
Critère d'éligibilité au dispositif Denormandie
Conditions relatives au bien
Pour être éligible, le logement doit se situer dans une commune labellisée "Coeur de ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT).
Conditions relatives aux travaux
Les travaux doivent viser la transformation ou la rénovation de bien.
Le coût des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.
Les travaux doivent être achevés dans les deux ans suivant l'acquisition.
Le bien doit être loué nu, à usage d'habitation principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
Les loyers et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds en vigueur.
Les travaux doivent permettre d'atteindre un certain niveau de performance énergétique.
Performance énergétique
Après travaux, la consommation d'énergie primaire doit être inférieure à 331kWh/m². Les travaux doivent soit réduire la consommation d'énergie de 30% pour les logements individuels (20% pour les collectifs), soit améliorer la performance énergétique dans au moins deux des cinq catégories suivantes :
Isolation de la toiture
Isolation des murs extérieurs
Isolation des parois vitrées extérieures
Système de chauffage
Production d'eau chaude sanitaire
Extension du dispositif Denormandie
L'article 42 de la loi sur la rénovation de l'habitat dégradé étend le dispositif aux logements situés dans des copropriétés :
En grave difficulté financière, sous administration provisoire judiciaire
Incluses dans une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) ou d'intérêt national.
Cette extension permet à des villes comme Grenoble, Nîmes et Marseille de bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie sur certains périmètres définis.
Précisions sur la réduction d'impôt
Montant de la réduction d'impôt
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, incluant le prix d'acquisition, les frais d'acquisition (notaire, enregistrement, etc.) et le montant des travaux. Ce montant est soumis à un double plafond : 300 000€ et 5 500€ par m² par an et par contribuable.
La réduction d’impôt dépend :
du coût total de l’opération :
prix d’acquisition ;
honoraires de notaire ;
commissions versées aux intermédiaires ;
droits d'enregistrement ;
taxe de publicité foncière ;
montant des travaux.
de la durée de location (6, 9 ou 12 ans) en hexagone :
| 6 ans | 9 ans | 12 ans |
Réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération | 12% | 18% | 21% |
Optimisation avec les déficits fonciers
Le dispositif Denormandie peut être optimisé avec le régime des déficits fonciers. Le prix d'acquisition, les frais et les travaux bénéficient de la réduction d'impôt, tandis que les travaux de réparation et d'entretien, s'ils sont dissociables, sont déductibles des revenus fonciers et, en cas d'excédent, du revenu global (jusqu'à 10 700€ par an).
Modalités de détention du bien
En indivision : chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt proportionnellement à sa quote-part.
En SCI : le plafond de 300 000€ s'applique à la société. Chaque associé bénéficie de la réduction d'impôt à hauteur de ses doits dans les résultats sociaux.
Il est important de noter que le dispositif Denormandie ne s'applique pas si le bien ou les parts de la société détenant le bien font l'objet d'un démembrement de propriété.
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