Dispositif Jeanbrun : ce que les investisseurs locatifs doivent savoir en 2026

En matière d’investissement locatif, 2026 s’annonce comme une année charnière. Après l’arrêt provisoire des principaux dispositifs fiscaux dédiés au logement, un nouveau mécanisme est en passe d’être adopté : le dispositif Jeanbrun. Il vise à relancer l’investissement locatif privé en offrant un cadre fiscal repensé et potentiellement plus attractif.

Un contexte fiscal remodelé

Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs ont vu se réduire les cadres d’incitation fiscale traditionnels au logement locatif. Face à ce contexte et à une baisse persistante de l’investissement privé, le gouvernement a intégré dans le projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) un nouveau dispositif fiscal pour les bailleurs particuliers. Ce mécanisme, baptisé « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre chargé de la Ville et du Logement, fait partie des mesures budgétaires adoptées par l’exécutif via l’usage de l’article 49.3 en janvier 2026.

L’objectif déclaré est de relancer l’investissement locatif en étendant les possibilités fiscales aux propriétaires qui s’engagent à louer leurs biens sur le long terme, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien rénové.

Le cœur du dispositif : l’amortissement fiscal

La principale innovation du dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal plutôt que sur une réduction d’impôt directe, comme c’était le cas avec le Pinel. Plutôt que de diminuer directement l’impôt dû, l’amortissement permet de déduire annuellement une partie de la valeur d’un bien de vos revenus imposables, répartie sur plusieurs années.

Dans le neuf

L’amortissement est modulé selon la nature du loyer pratiqué, avec des taux progressifs :

• 📍 Loyer intermédiaire : ~3,5 % par an (plafond 8 000 €)

• 📍 Loyer social : ~4,5 % par an (plafond 10 000 €)

• 📍 Loyer très social : ~5,5 % par an (plafond 12 000 €)

Ces pourcentages s’appliquent sur la base amortissable, qui correspond à une grande partie du prix d’acquisition du bien (hors terrain).

Dans l’ancien rénové

Pour être éligible, l’investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat du bien. Le taux d’amortissement prévu serait alors légèrement inférieur :

• Loyer intermédiaire : ~3 %

• Loyer social : ~3,5 %

• Loyer très social : ~4 %

  avec un plafond annuel unifié à 10 700 €.

Une fiscalité plus souple et plus ouverte

Un changement important par rapport aux dispositifs précédents est l’absence de zonage géographique obligatoire : le dispositif Jeanbrun, s’il est définitivement adopté, s’appliquerait sur l’ensemble du territoire français (métropole et outre-mer), sans distinction de zones A, B1 ou B2.

Autre élément majeur : la possibilité d’imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur le revenu global par an, potentiellement jusqu’au 31 décembre 2027. Cela signifie que les pertes générées par l’investissement – notamment via l’amortissement ou les travaux – peuvent réduire l’imposition sur d’autres revenus du foyer fiscal.

Enfin, la durée d’engagement prévue pour bénéficier de cet avantage serait de 9 ans minimum, une durée qui vise à garantir une certaine stabilité locative.

Une réponse à la crise du logement

Les pouvoirs publics présentent ce nouveau dispositif comme une réponse à la baisse de l’investissement locatif privé constatée ces dernières années. Les promoteurs de la réforme estiment qu’elle pourrait permettre de soutenir la construction et la rénovation de milliers de logements supplémentaires chaque année, tout en stabilisant le marché locatif.

Selon certaines estimations gouvernementales, le dispositif Jeanbrun pourrait générer plusieurs dizaines de milliers de logements grâce à de nouvelles opérations d’investissement et ainsi contribuer à renforcer l’offre locative dans des zones en tension comme dans des agglomérations de taille moyenne.

Où en est-on aujourd’hui ?

À la date du 23 janvier 2026, le dispositif Jeanbrun a été inscrit dans le budget 2026, mais n’est pas encore totalement entré en vigueur. Pour qu’il devienne pleinement opérationnel, le projet de loi de finances doit être promulgué, et plusieurs textes d’application (décrets, formulaires fiscaux, précisions sur les modalités pratiques) doivent encore être publiés au Journal officiel.

Les investisseurs intéressés sont donc encouragés à suivre l’actualité législative de près et à se rapprocher de leurs conseillers fiscaux ou de gestionnaires de patrimoine pour anticiper les implications concrètes de ce nouveau cadre.

En résumé

Le dispositif Jeanbrun représente une évolution significative de la fiscalité immobilière en France, avec plusieurs innovations :

✅ Amortissement fiscal progressif, modulé selon le loyer et ouvrant de nouvelles possibilités fiscales

✅ Inclusion de l’ancien rénové sous conditions de travaux

✅ Absence de zonage obligatoire, élargissant l’accès à tous les territoires

✅ Possibilité accrue d’imputer le déficit foncier sur le revenu global

✅ Engagement locatif sur 9 ans minimum

Si ces mesures viennent à être définitivement adoptées, elles pourraient redessiner la manière d’investir dans l’immobilier locatif en France à partir de 2026 et au-delà.